Desde las páginas de la Historia Natural escrita por Plinio El Viejo – escritor, científico, naturalista y militar romano – allá lejos y hace tiempo, llegó hasta nuestros días uno de los refranes más acertados para desenvolvernos cotidianamente y con salud social.
Según cuenta el historiador, la frase fue disparada por Apeles – el pintor más afamado de la Antigüedad que además de exigente y crítico de su propia obra tenía muy buenos modales – sin imaginar nunca que su sentencia atravesaría los tiempos, para poner en caja a un insolente artesano del calzado: “zapatero a tus zapatos”.
Una frase que usamos corrientemente y casi sin darnos cuenta para transmitir un mensaje, o mejor dicho, para advertir a alguien que no se meta en lo que no le corresponde o no sabe. Alude a la intromisión indebida, y como tal, sirve para exponer una práctica que suele suceder con frecuencia en los Consorcios.
Es que muchas veces el Consejo de Propietarios toma atribuciones que no le están permitidas por la legislación vigente y que son propias tanto de la Asamblea como del Administrador.
Circunstancias que se dan, generalmente, por desconocimiento reglamentario y del nuevo Código Civil y Comercial que en los artículos 148 y 2044 define al Consorcio como persona jurídica y establece sus tres órganos facultativos: la Asamblea (de gobierno), el Administrador (representante legal) y el Consejo de Propietarios. Este último es sólo un órgano consultivo y de control con funciones claramente establecidas en el artículo 2064. Son cuatro.
Destacan las de controlar los aspectos económicos y financieros del Consorcio, y autorizar al Administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios.
Las dos restantes son convocar a la Asamblea y redactar el Orden del Día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo, y ejercer la Administración del Consorcio en caso ausencia del mandatario. Si ese cargo quedase vacante, citar a la Asamblea dentro de los treinta días para una nueva designación. Y punto. No más.
Un sinfín de dificultades atraviesan administradores y propietarios cuando un Consejo excede sus funciones y deviene en una suerte de Luis XIV del absolutismo consorcial, donde se conjugan el desconocimiento normativo, la aparición de viejas antinomias, inequidades y prerrogativas absurdas sostenidas en razones particulares.
Entre las frecuentes malas prácticas, está la de intentar decidir sobre la no realización de trabajos en unidades funcionales deudoras, por ejemplo, confundiendo morosidad con reparaciones cuestiones que caminan por andariveles distintos.
El daño, si corresponde al Consorcio, debe repararse por más que el propietario deba expensas. No es potestad del Consejo amonestar a un moroso, menos con esa suerte de castigo. La aprobación de trabajos o la elección de empresas o de personal para realizarlos no están tampoco entre sus facultades.
Situaciones típicas que buscan tener un Administrador a medida y ejercer un control directo sobre sus funciones, en las que si éste último no impone sus facultades, terminan por ser la semilla de una relación incordiosa de alto impacto en la comunidad consorcial.
Así, escuchamos abundantes quejas por presunta mala administración en los edificios, muchas sostenidas en supuestos de deshonestidad que deben probarse.
Los malos entendidos ocurren por esta mezcla, involuntaria quizá, de acciones fronterizas o que traspasan el límite normativo. Disminuirían si el Consejo cumple sólo su función consultiva y de contralor, sin tiranizar su papel en favor de unos pocos y el menoscabo del resto de los propietarios.
Y sin avasallar las funciones del matriculado porque, vale aclarar palmariamente, que el administrador no es un empleado del Consorcio sino el mandante legal. Y sin querer tomar decisiones que son propias de la Asamblea de Propietarios.
De allí lo significativo de integrar este órgano sin temor al compromiso, para desplazar viejas mañas y asegurar la transparencia tanto financie y de gestión. Los buenos administradores, agradecidos.
crédito imagen, hilando cuentos, blogger-
Salidas al aire:
Lee escucha el Informe al instante, o regularmente en Radio Consumer a las 09; 30 / 13; 30 / 17; 00. Y cada uno de los 7 Informativos. Quedate con todos los Profesionales del día, en Consumer “Síntesis de la Jornada” de 19 a 20. Y a las 23 hs-
