Cuentan los historiadores que las primeras ensaladas fueron preparadas allá, en Persia, unos 600 años antes de Cristo, que luego pasaron a las mesas egipcias donde dicen Alejandro Magno fue entusiasta consumidor, pero que fueron los romanos, quienes le dieron nombre: “Herba salata” ya que servían los vegetales sazonados con mucha sal y agua.
La transmisión cultural y la creatividad hicieron su trabajo para llegar a nuestros días como una exquisitez culinaria rápida, fresca y sobre todo sana, tal vez como lo interpretaron en aquellos primeros siglos, pero las características de su composición sirven también hoy para describir situaciones de confusión.
Y los Consorcios ocupan el primer puesto en el podio. Por las características de la propiedad horizontal donde conviven propietarios, inquilinos y ocupantes, donde coexiste lo común con lo exclusivo, todos reglados por la normativa que los regula, magnificada ahora por pautas y protocolos de disposición de las partes comunes, con el calor del verano pidiendo pista y a las puertas de la celebración de la Navidad.
A final de mes termina la prórroga del mandato que el Gobierno porteño dispuso sucesivamente para los administradores que debían renovar su gestión al momento de la puesta en vigor del aislamiento preventivo. Con aquellos muchos que contaban con aprobación tácita, estuvo y está todo bien. Ahora con otros tantos que sobrevivieron cobijados en las normativas, pero que son resistidos por mala administración la paciencia está agotada. Y los vecinos desean cambiar ya de mandatario en su edificio.
Un error que suele ocurrir y bastante este último tiempo es el de convocar a un nuevo administrador sin haber removido al existente. Una actuación desacertada de los propietarios y falto de ética de aquel para con su colega. Los pasos son simples. El Código Civil y Comercial faculta a los consortes por el artículo 2059 a auto convocarse para deliberar en Asamblea. Se necesitan dos tercios de los propietarios para la convocatoria y aprobación del contenido. Por caso, remoción del administrador y designación de uno nuevo. Por el 2060 se notifica a los ausentes, para cumplir con la mayoría absoluta.
Otra salida es la Asamblea judicial, que sería la última instancia, en caso que el Administrador, o el Consejo de Propietarios – que puede convocarla – omiten llamar a Asamblea. El artículo 2063 establece para esta situación que los propietarios que representen el 10 por ciento del total, pueden solicitar al juez esta convocatoria. Debería existir una intimación extrajudicial previa para que la petición pueda ser admitida en sede judicial.
Otro aporte al barullo y discusión que impacta sobre el administrador es por las expensas ordinarias y extraordinarias, por un lado, y la correspondencia del pago por el otro. Los reclamos van desde cuestionar el pago de un electricista por la reparación de cajas térmicas y los apliques de las luces del palier hasta el arreglo de un ascensor. Y lo formulan propietarios e inquilinos. Para el que alquila vendría bien que todo fuese extraordinario y para el locador todo ordinario, señala un ducho administrador. Disputa tan vieja como el viento.
Se trata de un tema que obliga a entender conceptualmente qué es una expensa. Es un desembolso que se distribuye entre todos los propietarios para el mantenimiento del edificio. Se las llama ordinarias o comunes porque son “común a todo el Consorcio” para pagar los gastos. Salarios del encargado, cargas sociales, servicios (luz, agua y gas), mantenimiento de ascensores, bombas de agua, piletas, vigilancia, limpieza, reparaciones mensuales y honorarios del administrador.
Las expensas extraordinarias son aquellas de absoluta excepción, destinadas a la innovación, puesta en valor del edificio, reposiciones de maquinarias o estructura edilicia, roturas grandes que exceden al gasto habitual del Consorcio y deben ser aprobadas por Asamblea. Simple unas son los gastos mensuales por mantenimiento y las otras por gasto excepcional.
El nudo gordiano se arma entre propietario e inquilino cuando no está claramente entendida la responsabilidad de uno y otro, ni está bien especificado en el contrato. El Código Civil y Comercial es claro. El propietario está obligado a pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa (Art. 2046); los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional (Art. 2048). Están obligados al pago de expensas, además del propietario – sin implicar liberación – los poseedores de cualquier título (Art. 2050).
Un nudo en cuya construcción nada tiene que ver el administrador ni el Consorcio porque los contratos que realicen los propietarios con terceros le son ajenos a uno y otro. Es una cuestión entre locador y locatario como hayan establecido el abono de las expensas. La unidad funcional es la que adeuda. Y el administrador las pone al cobro. Sin más vueltas, como Alejandro cuando resolvió el reto de desatar el nudo que llevó al labrador Gordias al reinado de Frigia.
Crédito imagen Portada, El siglo de Torreón
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